Disagio: Was es ist und wie genau es funktioniert

Ein Disagio (auch Damnum oder Abgeld genannt) ist ein Abschlag vom Nennwert eines Kredits, der bereits bei der Auszahlung einbehalten wird.

Das Disagio funktioniert daher als vorausbezahlter Zins. Im Gegenzug bietet die Bank einen niedrigeren Zinssatz an. Diese Kreditform war früher häufiger anzutreffen, heute kommt sie hauptsächlich bei Immobilienfinanzierungen vor. Besonders relevant ist das Disagio für Vermieter, die es steuerlich geltend machen können.

Die Bedeutung liegt also in der Verschiebung der Zinskosten: Statt höhere laufende Zinsen zu zahlen, wird ein Teil davon vorab als Abschlag fällig. Für Kreditnehmer ohne steuerliche Vorteile ist diese Konstruktion meist nachteilig.

Bei einem Disagio Kredit behält die Bank einen vereinbarten Prozentsatz bei der Auszahlung ein. Der Kreditnehmer erhält weniger als den Nennbetrag, muss aber den vollen Betrag verzinsen und zurückzahlen.

Ein konkretes Beispiel: Sie benötigen 100.000 Euro für eine Immobilienfinanzierung. Die Bank bietet Ihnen ein Darlehen mit 5% Disagio an. Um netto 100.000 Euro zu erhalten, müssen Sie einen Betrag von 105.263 Euro aufnehmen. Das Disagio beträgt dann 5.263 Euro, die Sie nie auf Ihr Konto sehen. Sie zahlen aber Zinsen auf die vollen 105.263 Euro.

Das Disagio funktioniert somit als Ausgleich zwischen Bank und Kreditnehmer. Die Bank verzichtet auf einen Teil der Auszahlung und erhält dafür Zinssicherheit. Der Kreditnehmer profitiert von einem niedrigeren Nominalzins. Auf dem Papier sieht der Kredit günstiger aus.

Ein Disagio-Kredit ist heute hauptsächlich für Vermieter von Immobilien interessant. Nur sie können das Disagio steuerlich als Werbungskosten absetzen. Für Selbstnutzer einer Immobilie besteht seit 1996 keine steuerliche Absetzbarkeit mehr.

Normale Kreditzinsen werden über die Laufzeit verteilt als Werbungskosten geltend gemacht. Ein marktübliches Disagio können Sie dagegen sofort im Jahr der Zahlung vollständig absetzen. Bei hohen Einkünften aus Vermietung und Verpachtung reduziert das die Steuerlast erheblich.

Ein einfaches Beispiel: Sie kaufen eine vermietete Wohnung für 300.000 Euro und nehmen einen Kredit mit 5% Disagio auf (15.000 Euro). Diese 15.000 Euro können Sie sofort als Werbungskosten ansetzen. Bei einem persönlichen Steuersatz von 42% sparen Sie im ersten Jahr 6.300 Euro Steuern. Bei gemischt genutzten Immobilien gilt hingegen, dass nur der vermietete Anteil absetzbar ist. Wenn Sie die Hälfte selbst bewohnen und die andere Hälfte vermieten, können Sie nur 50% des Disagios steuerlich geltend machen.

Die steuerlichen Regelungen zum Disagio sind komplex, aber für Vermieter sehr vorteilhaft. Gemäß § 11 Abs. 2 Satz 4 EStG ist ein marktübliches Disagio bei vermieteten Immobilien als Werbungskosten sofort im Jahr der Zahlung vollständig absetzbar.

Die 5-%-Regel und die Rechtsprechung des BFH

Das Bundesfinanzministerium hat im BMF-Schreiben vom 20.10.2003 eine Vereinfachungsregel festgelegt: Bis zu 5% Disagio bei mindestens 5 Jahren Zinsfestschreibung gilt als marktüblich. Bei kürzerer Laufzeit reduziert sich die Grenze auf bis zu 1% pro Jahr. Diese Werte können Sie ohne weitere Prüfung sofort absetzen.

Der Bundesfinanzhof hat jedoch in seinem Urteil vom 8.3.2016 (IX R 38/14) klargestellt: Auch höhere Disagios können marktüblich sein, wenn sie mit einer Geschäftsbank unter üblichen Bedingungen vereinbart wurden. Die 5-%-Grenze ist lediglich eine Vereinfachungsregel ohne absolute Bindung. Im konkreten Fall akzeptierte das Gericht ein Disagio von 12,36% als marktüblich.

Die zeitliche Frist für den Sofortabzug des Disagios

Wichtig dabei ist die zeitliche Bedingung: Das Disagio darf nicht mehr als 3 Monate vor Darlehensauszahlung oder vor einer Sondertilgung von mindestens 30% gezahlt werden. Sonst verlieren Sie den Sofortabzug.

Die Berechnung des Disagios ist vergleichsweise einfach. Die Grundformel lautet:

Disagio (in Euro) = Darlehenssumme x Disagio-Satz (%)

Für die Berechnung des Auszahlungsbetrags gilt:

Auszahlungsbetrag = Darlehenssumme - Disagio

Rechenbeispiel mit konkreten Zahlen

Angenommen, Sie nehmen ein Darlehen über 200.000 Euro mit einem Disagio von 3% auf:

1. Disagio: 200.000 Euro x 3% = 6.000 Euro
2. Auszahlungsbetrag: 200.000 Euro - 6.000 Euro = 194.000 Euro
3. Tilgung: Sie zahlen trotzdem die vollen 200.000 Euro zurück

Der Nominalzins liegt bei 2,5%, doch durch das Disagio steigt der Effektivzins auf etwa 2,81% (bei 10 Jahren Zinsbindung). Diesen Unterschied sollten Sie bei jedem Kreditvergleich beachten.

Wenn Sie als Vermieter ein Disagio von 6.000 Euro sofort steuerlich absetzen können, ergibt sich bei einem persönlichen Steuersatz von 42% eine Steuerersparnis von 2.520 Euro. Ob sich das für Sie lohnt, hängt von der individuellen Situation ab.

Neben der Kreditwelt kommt das Disagio auch in anderen Finanzbereichen vor.

Disagio bei Anleihen und Wertpapieren

Bei Anleihen spricht man von einem Disagio, wenn der Ausgabekurs unter dem Nennwert liegt. Eine Anleihe mit 100 Euro Nennwert wird beispielsweise zu 98 Euro ausgegeben. Die Differenz von 2 Euro ist das Disagio. Für den Anleger ergibt sich dadurch eine höhere Rendite, weil er bei Fälligkeit den vollen Nennwert zurückerhält.

Disagio bei Kartenzahlung (Händler-Disagio)

Im Zahlungsverkehr bezeichnet das Disagio die Gebühr, die Händler an ihren Zahlungsdienstleister entrichten. Bei jeder Kartenzahlung behält der Anbieter einen kleinen Prozentsatz des Umsatzes ein. Für Kreditkarten liegt das Händler-Disagio bei durchschnittlich 1,5-3%, für EC-Karten bei 0,2-0,3%. Dieses Disagio hat nichts mit der Kreditvergabe zu tun, nutzt aber den gleichen Begriff für den Abschlag.

Bei vorzeitiger Vertragsbeendigung stellt sich die Frage: Was passiert mit dem gezahlten Disagio? Die rechtlichen Regelungen sind klar, aber differenziert.

Bei ordentlicher Kündigung durch den Kreditnehmer besteht nach § 812 Abs. 1 BGB ein Bereicherungsanspruch auf anteilige Rückerstattung des ungenutzten Disagios. Die Bank hat das Disagio für die gesamte Zinsfestschreibungsdauer erhalten, nutzt diese aber nicht vollständig. Das Disagio wird bei der Berechnung somit auf die vereinbarte Zinsfestschreibungsdauer verteilt. Bei vorzeitiger Kündigung steht Ihnen der noch nicht verbrauchte Teil zu.

Ein konkretes Beispiel: Sie haben 10.000 Euro Disagio für 10 Jahre Zinsbindung gezahlt. Nach 4 Jahren kündigen Sie den Kredit ordentlich. Pro Jahr wurden 1.000 Euro des Disagios verbraucht, insgesamt also 4.000 Euro. Die verbleibenden 6.000 Euro müssen Ihnen zurückerstattet werden.

Steuerrisiko bei Umschuldung und Verkauf

In der Praxis relevant wird das bei Umschuldung oder Immobilienverkauf. Wenn Sie nach einigen Jahren zu einer günstigeren Finanzierung wechseln möchten, sollten Sie die Disagio-Rückerstattung in Ihre Kalkulation einbeziehen. Sie reduziert die Vorfälligkeitsentschädigung.

Eine Rückerstattung kann wiederum zur Korrektur bereits geltend gemachter Werbungskosten führen. Wenn Sie das Disagio im ersten Jahr vollständig abgesetzt haben und später einen Teil zurückerhalten, müssen Sie diesen Betrag als Einnahme versteuern. Das Finanzamt fordert die gewährte Steuerersparnis anteilig zurück.

Disagio-Kredite spielen heute eine Nischenrolle im deutschen Kreditmarkt und sind hauptsächlich für Vermieter von Immobilien mit hohen Einkünften interessant, die das Disagio steuerlich sofort absetzen können.

Für Selbstnutzer sind sie seit 1996 steuerlich unvorteilhaft und grundsätzlich teurer als klassische Finanzierungen. Der niedrigere Nominalzins täuscht über die tatsächlichen Kosten hinweg. Das lässt sich leicht nachprüfen, wenn Sie das Disagio berechnen und den Effektivzins als entscheidende Vergleichsgröße heranziehen.

Bei steuerlichen Fragen zum Disagio sollten Sie einen Steuerberater konsultieren, denn die Regelungen sind komplex und ein Fehler bei der Steuererklärung kann teuer werden.

Bei der Immobilienfinanzierung sollten Sie mehrere Angebote einholen und dabei auf Konditionsanfragen statt echte Kreditanfragen achten, um Ihren SCHUFA-Score nicht zu belasten. Financer.de hilft Ihnen beim Vergleich von Krediten und ermöglicht schufaneutrale Konditionsanfragen - denn so finden Sie die günstigste Finanzierung, ohne Ihre Bonität zu gefährden.