Airbnb vermieten als Investment: Lohnt es sich 2026 immer noch?

Wer in Immobilien investieren will, denkt meist an klassische Dauervermietung. Doch die Kurzzeitvermietung über Plattformen wie Airbnb hat sich zu einer ernstzunehmenden Alternative entwickelt. In manchen Lagen können Gastgeber pro Monat das Doppelte oder Dreifache einer regulären Monatsmiete einnehmen. Allerdings hat sich der Markt in den vergangenen Jahren verändert. Strengere Regulierungen, steigende Konkurrenz und neue steuerliche Pflichten machen eine sorgfältige Planung notwendig.

In diesem Artikel erfahren Sie, ob sich ein Airbnb-Investment in Deutschland noch lohnt, welche Regelungen gelten und wie Sie Ihre Rendite berechnen.

Die Grundidee ist simpel: Sie kaufen eine Immobilie, richten sie ein und vermieten sie über Airbnb an Touristen oder Geschäftsreisende. Statt einer fixen Monatsmiete verdienen Sie pro Übernachtung.

In attraktiven Lagen können Gastgeber laut Branchendaten 40-60% höhere Einnahmen erzielen als mit einer herkömmlichen Dauervermietung. Apartment-Hotels und professionell verwaltete Ferienwohnungen kommen auf Renditen von 6-7%.

Bevor Sie eine Immobilie als Ferienwohnung kaufen, sollten Sie realistisch kalkulieren. Eine Beispielrechnung für eine 50 m2 Wohnung in einer deutschen Großstadt:

Einnahmen pro Jahr:

1. Pro Nacht: 80 € (durchschnittlich)
2. Vermietete Nächte: 200 (realistische Auslastung)
3. Bruttoumsatz: 16.000 €

Laufende Kosten:

1. Airbnb-Servicegebühr: 480 € (ca. 3 % Host-Gebühr)
2. Reinigung: 4.000 € (ca. 50 € pro Aufenthalt, 80 Aufenthalte)
3. Verbrauchskosten, Internet, Ausstattung: 2.400 €
4. Kommunalsteuer/Bettensteuer: variabel (wo zutreffend)

Nettoeinnahmen: ca. 9.000 bis 10.000 €

Dem stehen die Kosten für Hypothek, Instandhaltung und Versicherung gegenüber. Ob sich das rechnet, hängt stark vom Kaufpreis, dem Zinsniveau und der Lage ab. Als Faustregel gilt: Je niedriger der Kaufpreis pro Quadratmeter und je höher die touristische Nachfrage, desto attraktiver wird die Kurzzeitvermietung.

Der Standort entscheidet über Erfolg oder Misserfolg einer Ferienwohnung als Kapitalanlage. Erfolgreiche Airbnb-Hosts erzielen durch strategische Standortwahl bis zu 40% höhere Einnahmen als durch intuitive Entscheidungen. Standorte mit ganzjährig stabiler Nachfrage generieren rund 35% höhere Jahreseinnahmen als reine Saisonstandorte.

München, Berlin, Hamburg und Köln gehören zu den stärksten Märkten. Aber auch kleinere Städte mit Tourismus-Potenzial (z. B. Freiburg, Dresden, Heidelberg) können interessant sein, weil dort die Einstiegspreise niedriger und die Regulierung oft weniger streng ist. Prüfen Sie vor dem Kauf unbedingt, ob die Stadt ein Zweckentfremdungsverbot hat und welche Genehmigungen nötig sind.

Die gesetzliche Lage für die Kurzzeitvermietung in Deutschland ist komplex und variiert je nach Stadt und Bundesland. Eine bundesweit einheitliche Regelung gibt es nicht. Stattdessen gelten in vielen Großstädten sogenannte Zweckentfremdungsverbote.

Was ist das Zweckentfremdungsverbot?

Das Zweckentfremdungsverbot untersagt die Nutzung von Wohnraum zu anderen Zwecken als dem dauerhaften Wohnen. Die Vermietung als Ferienwohnung gilt als Zweckentfremdung, sofern Sie keine Genehmigung haben.

Neue EU-Verordnung ab Mai 2026

Am 20. Mai 2026 tritt die EU-Verordnung (EU) 2024/1028 in Kraft. Sie wird den Kurzzeitvermietungsmarkt in ganz Europa grundlegend verändern.

Was sich ändert:

1. Einheitliche digitale Registrierungspflicht für alle Gastgeber in der EU.
2. Eine zentrale Zugangsstelle, über die Behörden Vermieterdaten direkt abrufen können
3. Plattformen müssen Registrierungsnummern überprüfen, bevor Inserate veröffentlicht werden

Für Deutschland bedeutet das: Wer bisher ohne Registrierung vermietet hat, muss sich spätestens jetzt darum kümmern. Die neuen Transparenzregeln machen eine anonyme Vermietung praktisch unmöglich.

Nicht jede Form der Kurzzeitvermietung erfordert eine behördliche Genehmigung. In den meisten Städten gilt:

• Eigene Hauptwohnung (Teilvermietung): Wenn Sie selbst in der Wohnung wohnen und weniger als 50% der Fläche an Gäste vermieten, benötigen Sie in der Regel keine Genehmigung. So können Sie beispielsweise ein Zimmer in Ihrer Zweizimmerwohnung vermieten und damit die monatlichen Fixkosten senken.
• Urlaubsabwesenheit: In vielen Städten dürfen Sie Ihre Wohnung während Ihrer Abwesenheit (z. B. Urlaub, Auslandssemester) untervermieten. Die Vermietung muss jedoch zusammenhängend erfolgen und darf nicht tage- oder wochenweise stattfinden. Der Mietpreis muss dem ortsüblichen Niveau entsprechen.
• Kurzzeitkontingent: Berlin erlaubt 90 Tage im Jahr ohne Genehmigung, München bis zu 8 Wochen. Prüfen Sie die lokale Regelung.

Einnahmen aus der Vermietung über Airbnb müssen in der Steuererklärung als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung angegeben werden. Ob tatsächlich Steuern anfallen, hängt von Ihrer individuellen Situation ab.

1. Einkommensteuer:

Ab Einnahmen von 521 € pro Jahr greift die sogenannte Vereinfachungsregel nicht mehr. Das bedeutet: Ab diesem Betrag müssen Sie alle Airbnb-Einnahmen in Anlage V Ihrer Steuererklärung eintragen. Im Gegenzug können Sie Werbungskosten (Möbel, Reinigung, anteilige Nebenkosten, Plattformgebühren) absetzen.

2. Umsatzsteuer:

Für Kurzzeitvermietungen gilt ein ermäßigter Umsatzsteuersatz von 7 %. Dank der Kleinunternehmerregelung sind Sie davon befreit, wenn Ihr Gesamtumsatz im Vorjahr unter 25.000 € lag und im laufenden Jahr voraussichtlich unter 100.000 € bleibt. Diese Grenzen gelten seit Januar 2025 (vorher: 22.000 € bzw. 50.000 €).

3. Gewerbesteuer:

Gewerbesteuer fällt erst bei Einnahmen über dem Freibetrag von 24.500 € im Jahr an. Bei gelegentlicher Vermietung einer einzelnen Wohnung ist eine Gewerbeanmeldung in der Regel nicht nötig. Wer jedoch mehrere Objekte professionell vermietet, wird vom Finanzamt als gewerblich eingestuft.

Ein Airbnb-Investment ist kein Selbstläufer. Folgende Risiken sollten Sie kennen:

Gerade in Zeiten wachsender Konkurrenz auf Airbnb erreichen viele Gastgeber nur noch dann eine hohe Auslastung, wenn sie erheblich in Ausstattung, Fotos und Servicequalität investieren.

Wer sich für die Kurzzeitvermietung entscheidet, sollte von Anfang an professionell vorgehen:

Ein Immobilien-Investment mit Kurzzeitvermietung über Airbnb kann in Deutschland nach wie vor attraktive Renditen erzielen - vorausgesetzt, Standortwahl, rechtliche Rahmenbedingungen und professionelles Management stimmen.

Die Zeiten der unregulierten Vermietung sind jedoch vorbei: Gerade die neue EU-Verordnung ab Mai 2026 wird für mehr Transparenz und strengere Kontrollen sorgen, weshalb eine sorgfältige Vorbereitung unerlässlich ist. Wer die Regeln kennt und einhält, profitiert weiterhin von einer der flexibelsten Einnahmequellen im Immobilienbereich – besonders die Teilvermietung der eigenen Wohnung bleibt eine unkomplizierte Möglichkeit, monatliche Fixkosten spürbar zu senken.

Unser Tipp: Prüfen Sie vor dem Kauf einer Immobilie gezielt die lokalen Genehmigungspflichten und vergleichen Sie verschiedene Finanzierungsoptionen - denn die richtige Baufinanzierung bildet das Fundament für ein rentables Kurzzeitvermietungs-Investment.