Was der Anschlussfinanzierungsrechner für Sie macht
Ihre Zinsbindung läuft aus, und auf dem Darlehen steht noch eine ordentliche Restschuld? Genau hier setzt der Anschlussfinanzierung Rechner an. Sie geben Ihre verbleibende Darlehenssumme, den neuen Sollzins und Ihre Wunschrate ein. Der Rechner zeigt Ihnen sofort die monatliche Belastung, die Zinskosten über die neue Zinsbindung und die Restschuld, die am Ende noch übrig bleibt. So sehen Sie schwarz auf weiß, was Ihre Folgefinanzierung kostet, bevor Sie mit Ihrer Bank oder einem neuen Anbieter sprechen.
Restschuld eintragen
Tragen Sie die Restschuld ein, also den Betrag, der zum Ende Ihrer aktuellen Zinsbindung noch offen ist. Diese Zahl finden Sie im letzten Darlehensvertrag oder im Tilgungsplan Ihrer Bank.
Sollzins angeben
Geben Sie den Sollzins für die Anschlussfinanzierung an. Haben Sie noch kein Angebot, rechnen Sie mit einem realistischen Marktwert und probieren Sie verschiedene Zinssätze durch.
Tilgung oder Wunschrate wählen
Wählen Sie Ihre anfängliche Tilgung oder Ihre Wunschrate. Eine höhere Tilgung bedeutet eine höhere Monatsrate, dafür sind Sie schneller schuldenfrei.
Zinsbindung festlegen
Legen Sie die neue Zinsbindung fest, etwa 10 oder 15 Jahre. Der Rechner ermittelt daraus Ihre Monatsrate, die gezahlten Zinsen und die verbleibende Restschuld am Laufzeitende.
So funktioniert die Berechnung
Der Rechner arbeitet nach dem Prinzip der Annuität: Ihre Monatsrate bleibt über die gesamte Zinsbindung gleich, verschiebt sich aber intern. Anfangs zahlen Sie viel Zinsen und wenig Tilgung. Mit jeder Rate sinkt die Restschuld, dadurch fällt der Zinsanteil und der Tilgungsanteil wächst.
Die Jahresrate ergibt sich aus Restschuld mal der Summe aus Sollzins und anfänglicher Tilgung. Geteilt durch zwölf erhalten Sie die Monatsrate. Den Zinsanteil eines Monats berechnen Sie als Restschuld mal Sollzins geteilt durch zwölf, der Rest der Rate fließt in die Tilgung.
Ein Rechenbeispiel
Angenommen, zum Ende Ihrer Zinsbindung stehen noch 180.000 € offen. Sie sichern sich einen Sollzins von 3,8 % und wählen eine anfängliche Tilgung von 3,0 %.
Die Jahresrate beträgt 180.000 € × 6,8 % = 12.240 €, also 1.020 € pro Monat. Von der ersten Rate entfallen rund 570 € auf Zinsen und 450 € auf die Tilgung. Mit jedem Monat dreht sich dieses Verhältnis weiter zugunsten der Tilgung.
Nach einer Zinsbindung von 10 Jahren ist die Restschuld auf rund 115.800 € gesunken. Für diesen Betrag brauchen Sie dann erneut eine Anschlussfinanzierung, sofern Sie das Darlehen bis dahin nicht vollständig getilgt haben.
Ihre Wege aus der auslaufenden Zinsbindung
Prolongation: Sie bleiben bei Ihrer bisherigen Bank und unterschreiben deren neues Zinsangebot. Das ist bequem und ohne Wechselkosten, oft aber nicht der günstigste Zins.
Umschuldung: Sie wechseln zu einer neuen Bank mit besseren Konditionen. Die neue Bank übernimmt die Grundschuld, dafür fallen kleine Wechselgebühren an. Der Umschuldung Rechner zeigt Ihnen, ob sich der Wechsel trotz dieser Kosten lohnt.
Forward-Darlehen: Sie sichern sich den heutigen Zins schon Jahre vor Ablauf Ihrer Zinsbindung. Dafür zahlen Sie einen kleinen Zinsaufschlag pro Wartemonat. Sinnvoll, wenn Sie mit steigenden Zinsen rechnen.
Welche Kosten Sie einplanen sollten
Bei einer Prolongation bleiben Ihnen die meisten Nebenkosten erspart. Sobald Sie aber die Bank wechseln, kommen ein paar Posten dazu. Für die Abtretung der Grundschuld an die neue Bank fallen Notar- und Grundbuchgebühren an, meist nur einige Hundert Euro. Manche Banken erstatten diese als Wechselbonus.
Lösen Sie Ihr Darlehen vor Ablauf der Zinsbindung ab, kann die alte Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Ein wichtiger Sonderfall: Zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung dürfen Sie ein Immobiliendarlehen in der Regel mit sechs Monaten Frist kündigen, ganz ohne diese Entschädigung. Die genauen Bedingungen klären Sie am besten direkt mit Ihrer Bank.
Tipps für eine günstige Anschlussfinanzierung
Kümmern Sie sich früh um Angebote. Bis zu fünf Jahre vor Ablauf lässt sich der Zins per Forward-Darlehen sichern.
Holen Sie mehrere Angebote ein und nutzen Sie das beste als Verhandlungsbasis bei Ihrer eigenen Bank.
Prüfen Sie, ob eine höhere Tilgung drin ist. Niedrige Zinsen sind die beste Gelegenheit, schneller schuldenfrei zu werden.
Achten Sie auf flexible Konditionen wie kostenlose Sondertilgungen oder einen anpassbaren Tilgungssatz.
Rechnen Sie den Wechsel komplett durch: Ein um 0,3 Prozentpunkte besserer Zins gleicht die Wechselkosten meist schnell aus.
Häufige Fragen zur Anschlussfinanzierung
Wann sollte ich mich um die Anschlussfinanzierung kümmern?
Beginnen Sie idealerweise rund drei Jahre vor Ablauf Ihrer Zinsbindung mit dem Vergleich. So haben Sie genug Zeit, Angebote einzuholen und bei Bedarf ein Forward-Darlehen abzuschließen. Wer zu lange wartet, steht am Ende unter Zeitdruck und nimmt oft das erstbeste Angebot der eigenen Bank.
Was ist der Unterschied zwischen Prolongation und Umschuldung?
Bei der Prolongation verlängern Sie das Darlehen bei Ihrer bisherigen Bank zu deren neuem Zins. Bei der Umschuldung wechseln Sie zu einer anderen Bank mit besseren Konditionen. Die Umschuldung verursacht kleine Wechselkosten, spart über die Laufzeit aber häufig mehrere Tausend Euro.
Lohnt sich ein Wechsel trotz der Wechselkosten?
Oft schon. Die Kosten für die Grundschuldabtretung liegen meist bei nur einigen Hundert Euro, während ein besserer Zins über zehn Jahre deutlich mehr einbringt. Tragen Sie beide Zinssätze in den Rechner ein und vergleichen Sie die Gesamtkosten.
Was ist ein Forward-Darlehen?
Mit einem Forward-Darlehen sichern Sie sich heute schon den Zins für eine Anschlussfinanzierung, die erst in einigen Jahren startet. Dafür zahlen Sie einen kleinen Zinsaufschlag pro Wartemonat. Das lohnt sich vor allem, wenn die Zinsen voraussichtlich steigen.
Kann ich bei der Anschlussfinanzierung meine Rate anpassen?
Ja. Eine auslaufende Zinsbindung ist der beste Zeitpunkt, um die Tilgung neu zu justieren. Ist Ihr Einkommen gestiegen, erhöhen Sie die Tilgung und sind schneller fertig. Brauchen Sie mehr Luft, senken Sie die Rate. Spielen Sie beide Varianten einfach im Rechner durch.
Was passiert mit der Restschuld am Ende der Zinsbindung?
Die verbleibende Restschuld müssen Sie erneut finanzieren, sofern das Darlehen nicht vollständig getilgt ist. Genau dafür ist die Anschlussfinanzierung da. Der Rechner zeigt Ihnen diese Restschuld, damit Sie früh wissen, welcher Betrag noch ansteht.
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