Ihre Baufinanzierung auf einen Blick
Ein Hauskauf fühlt sich oft an wie ein Sprung ins kalte Wasser: große Summen und eine Unterschrift, die Sie über Jahrzehnte bindet. Der Baufinanzierungsrechner, oft auch Hypothekenrechner genannt, macht daraus eine einzige klare Zahl. Sie geben Kaufpreis, Eigenkapital, Sollzins und anfängliche Tilgung ein und sehen sofort Ihre monatliche Rate. Im selben Moment zeigt der Rechner, wie viel von Ihrem Immobilienkredit nach Ablauf der Zinsbindung noch offen bleibt. So testen Sie verschiedene Szenarien, lange bevor Sie mit einer Bank ins Gespräch gehen.
Kaufpreis eintragen
Tragen Sie den Kaufpreis der Immobilie ein. Wer selbst baut, addiert Grundstück und Baukosten zur Gesamtsumme.
Eigenkapital angeben
Geben Sie an, wie viel eigenes Geld Sie einbringen. Die Differenz zum Kaufpreis ist Ihr Darlehensbetrag.
Sollzins eingeben
Tragen Sie den Sollzins ein, den Ihnen die Bank nennt. Schon ein halbes Prozent verschiebt die Rate spürbar.
Anfängliche Tilgung wählen
Legen Sie fest, mit welchem Prozentsatz Sie starten. Üblich sind 2 %, mehr bedeutet schneller schuldenfrei.
Zinsbindung festlegen
Wählen Sie, wie lange der Zins fest gilt, etwa 10 oder 15 Jahre.
Ergebnis ablesen
Der Rechner zeigt Ihre Monatsrate und die Restschuld am Ende der Zinsbindung.
Wie der Annuitätenrechner rechnet
Eine Baufinanzierung in Deutschland läuft fast immer als Annuitätendarlehen. Das heißt: Ihre monatliche Rate bleibt über die gesamte Zinsbindung gleich. Sie besteht aus zwei Teilen, dem Zins und der Tilgung. Am Anfang fließt der größere Teil in die Zinsen. Mit jeder Rate sinkt Ihre Restschuld, dadurch sinkt der Zinsanteil, und der Tilgungsanteil wächst. Der Kredit baut sich also immer schneller ab, je länger Sie zahlen.
Die Startrate berechnen Sie so: (Sollzins + anfängliche Tilgung) mal Darlehensbetrag, geteilt durch zwölf.
Ein Beispiel. Sie kaufen für 400.000 €, bringen 80.000 € Eigenkapital mit und nehmen 320.000 € als Annuitätendarlehen auf. Der Sollzins liegt bei 3,5 %, die anfängliche Tilgung bei 2,0 %. Zusammen sind das 5,5 % pro Jahr, also 17.600 €. Geteilt durch zwölf ergibt das eine monatliche Rate von rund 1.466,67 €. Diese Rate zahlen Sie konstant. Was sich Monat für Monat verschiebt, ist allein das Verhältnis von Zins und Tilgung darin.
Restschuld: was nach der Zinsbindung kommt
Die meisten Banken garantieren den Zins nicht für die volle Laufzeit, sondern für eine feste Zinsbindung, oft 10 oder 15 Jahre. Im Beispiel oben hätten Sie nach zehn Jahren erst rund 76.500 € getilgt. Offen bleibt eine Restschuld von etwa 243.500 €. Für diese Summe brauchen Sie eine Anschlussfinanzierung, zu den dann gültigen Zinsen. Genau hier entscheidet sich, ob Ihre Finanzierung auch in zehn Jahren noch tragbar ist. Eine höhere Tilgung von Beginn an drückt diese Restschuld nach unten und nimmt Ihnen einen Teil des Zinsrisikos ab.
Kaufnebenkosten nicht vergessen
Der Kaufpreis ist nur ein Teil der Rechnung. Obendrauf kommen die Kaufnebenkosten, und die finanzieren Banken in der Regel nicht mit. Dazu zählen die Grunderwerbsteuer, die je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 % liegt, dazu Notar und Grundbucheintrag sowie, falls beteiligt, die Maklerprovision. Unterm Strich sollten Sie mit grob 10 bis 15 % des Kaufpreises zusätzlich rechnen. Dieses Geld bringen Sie am besten aus Eigenkapital auf, denn mitfinanzierte Nebenkosten treiben Ihre Restschuld und Ihre Rate in die Höhe. Die genauen Sätze unterscheiden sich von Bundesland zu Bundesland, prüfen Sie sie also für Ihre Region.
Tipps, bevor Sie unterschreiben
Tilgung höher ansetzen: Schon 3 statt 2 % anfängliche Tilgung verkürzen Ihre Laufzeit um viele Jahre und senken die Restschuld nach der Zinsbindung.
Sondertilgungen vereinbaren: Viele Banken erlauben jährliche Extrazahlungen ohne Aufschlag. Bei Bonus oder Erbe sind Sie so schneller raus aus den Schulden.
Zinsbindung an die Zinslage anpassen: Sind die Zinsen niedrig, sichert eine lange Bindung den Satz. Rechnen Sie mit fallenden Zinsen, halten Sie sich kürzer.
Sollzins und Effektivzins trennen: Der Sollzins berechnet Ihre Rate, der Effektivzins enthält weitere Kosten und macht Angebote erst vergleichbar.
Rate ehrlich gegenrechnen: Planen Sie Rücklagen für Reparaturen und Instandhaltung ein. Ein Haus kostet auch nach dem Kauf laufend Geld.
Häufige Fragen zum Baufinanzierungsrechner
Wie genau ist der Baufinanzierungsrechner?
Der Rechner liefert eine verlässliche Orientierung auf Basis der Werte, die Sie eingeben. Ihre echte Rate hängt vom konkreten Angebot der Bank ab, etwa vom genauen Sollzins und von eventuellen Aufschlägen. Als Planungsgrundlage und zum Durchspielen verschiedener Szenarien ist er sehr zuverlässig.
Was ist der Unterschied zwischen Sollzins und Tilgung?
Der Sollzins ist der Preis, den Sie der Bank fürs geliehene Geld zahlen. Die Tilgung ist der Anteil Ihrer Rate, mit dem Sie die Schuld tatsächlich abbauen. Beide zusammen ergeben Ihre monatliche Annuität, die über die Zinsbindung gleich bleibt.
Wie viel Eigenkapital brauche ich für eine Baufinanzierung?
Als Faustregel gelten rund 20 % des Kaufpreises plus die Kaufnebenkosten aus eigener Tasche. Mit mehr Eigenkapital sinkt Ihr Zins oft, weil das Risiko für die Bank kleiner wird. Eine Finanzierung mit weniger Eigenkapital ist möglich, wird aber meist teurer.
Was passiert mit der Restschuld nach der Zinsbindung?
Nach Ablauf der Zinsbindung bleibt fast immer eine Restschuld offen. Für diese schließen Sie eine Anschlussfinanzierung ab, zu den dann gültigen Zinsen. Wie hoch die Restschuld ausfällt, sehen Sie im Rechner, und mit einer höheren Tilgung von Anfang an halten Sie sie kleiner.
Welche Tilgung ist sinnvoll?
2 % anfängliche Tilgung sind ein gängiger Startwert, doch damit zahlen Sie sehr lange ab. Wenn die Rate es zulässt, fahren viele mit 3 % oder mehr besser. So sind Sie früher schuldenfrei und tragen ein kleineres Zinsänderungsrisiko.
Kann ich mit dem Rechner mehrere Bankangebote vergleichen?
Ja. Geben Sie die Konditionen mehrerer Angebote nacheinander ein, also jeweils Sollzins, Tilgung und Zinsbindung. So sehen Sie schwarz auf weiß, welches Angebot Sie bei Rate und Restschuld besserstellt. Achten Sie beim Vergleich vor allem auf den Effektivzins.