Immobilie im Ausland kaufen: Der komplette Ratgeber 2026

Wohnen, wo andere Menschen Urlaub machen. Für viele Menschen ist der Kauf einer Immobilie im Ausland die Erfüllung eines Lebenstraums. Das erworbene Objekt wird entweder als Kapitalanlage genutzt oder um einige Monate sorgenfrei im Ausland zu verbringen. Wer Immobilien im Ausland kaufen möchte, sollte sich jedoch gründlich informieren.

Laut Schätzungen besitzen mehr als 1 Million Bundesbürger ein Haus oder eine Wohnung im Ausland. Die Nachfrage nach Auslandsimmobilien steigt weiter, insbesondere in Süd- und Südosteuropa.

Der Kauf einer Immobilie im Ausland bringt viele Vorteile mit sich, die weit über den bloßen Besitz hinausgehen. Im Folgenden erläutern wir Ihnen die wichtigsten Vorteile des Immobilienbesitzes im Ausland:

Der Kauf eines Hauses oder einer Wohnung im Ausland ist eine Entscheidung, die großen Einfluss auf die Finanzplanung hat.

Umso wichtiger ist es, dass Sie sich gründlich über die lokalen Gesetze, Finanzierungsoptionen sowie Risiken informieren, um die Entscheidung zu Ihrem eigenen Vorteil zu treffen.

Wenn Sie eine Auslandsimmobilie kaufen möchten, sollten Sie diese Entscheidung nicht leichtfertig treffen. Wir raten zu einer sorgfältigen Vorbereitung sowie Planung, um die richtige Kaufentscheidung zu treffen.

Tipp 1: Zweck der Anschaffung definieren

Definieren Sie den Zweck Ihres Kaufs, bevor Sie eine Auslandsimmobilie kaufen. Planen Sie, die Immobilie für Urlaubszwecke zu nutzen oder möchten Sie eine renditeträchtige Investition tätigen, indem Sie das erworbene Objekt vermieten?

Die Antwort auf diese Frage beeinflusst nicht nur die Wahl des Standorts, sondern auch die Art der Immobilie (Haus oder Wohnung), die Sie ins Auge fassen sollten. 

Tipp 2: Besichtigung sorgfältig planen

Da Sie niemals einen Kaufvertrag unterschreiben sollten, ohne das Objekt gesehen zu haben, ist ein Besuch unerlässlich. Dadurch entstehen zwar Reisekosten, jedoch sind diese wesentlich niedriger als die Kosten (emotional sowie finanziell), die durch einen Fehlkauf entstehen könnten.

Selbstverständlich sollten Sie mithilfe eines lokalen Sachverständigen den Zustand der Immobilie prüfen und sich Zugang zu jeglichen Papieren verschaffen, um rechtliche Besonderheiten oder Bauvorschriften zu prüfen. Auch die Infrastruktur, Umgebung, lokale Annehmlichkeiten und potenzielle Entwicklung sollten geprüft werden.

Tipp 3: Finanzierung im Blick behalten

Planen Sie Ihr Budget realistisch, um unangenehme Überraschungen oder gar einen finanziellen Ruin zu vermeiden. Deswegen raten wir Ihnen, sorgfältig die finanzielle Situation zu prüfen und Finanzierungsmöglichkeiten auszuloten.

Bei den Berechnungen sollten Sie nicht nur den Kaufpreis, sondern auch Nebenkosten, Steuern, Renovierungskosten sowie sonstige Gebühren berücksichtigen. Kalkulieren Sie mit 10-15% Kaufnebenkosten zusätzlich zum Kaufpreis.

Tipp 4: AWV-Meldepflicht beachten

Seit 2025 gilt eine erhöhte Meldeschwelle: Zahlungen ins Ausland ab 50.000 Euro (zuvor 12.500 Euro) müssen der Deutschen Bundesbank gemeldet werden. Das betrifft auch den Kaufpreis einer Auslandsimmobilie.

Die Meldung muss innerhalb von sieben Werktagen des Folgemonats erfolgen. Bei Verstößen drohen Bußgelder von bis zu 30.000 Euro für Privatpersonen und bis zu 300.000 Euro für Unternehmen. Das gilt auch für verspätete, vergessene, unvollständige oder falsche Meldungen. Die Ordnungswidrigkeit verjährt nach drei Jahren (§ 31 OWiG).

Tipp 5: Rechtliche Rahmenbedingungen verstehen

Der Kauf eines Hauses oder einer Wohnung im Ausland ist nicht mit dem Kauf in Deutschland gleichzusetzen. Die rechtlichen Aspekte des Immobilienkaufs im Ausland können sehr komplex sein.

Daher sollten Sie sich über lokale Gesetze und Vorschriften erkundigen. Ein erfahrener Anwalt, der sich vor Ort befindet, kann Unterstützung bieten und sicherstellen, dass alle notwendigen Schritte korrekt durchgeführt werden.

Tipp 6: Währungsrisiken berücksichtigen

Wenn Sie eine Immobilie im europäischen Ausland kaufen, ist die Währung nicht zwangsläufig der Euro.

In der Folge sollten Sie auch potenzielle Währungsrisiken beachten, da Wechselkursschwankungen den Gesamtpreis Ihrer Immobilie beeinflussen können. Strategien zur Absicherung oder flexiblere Finanzierungsoptionen können in solch einer Situation Abhilfe schaffen.

Ein wesentlicher Faktor, der beim Kauf einer Auslandsimmobilie eine Rolle spielt, ist die Berechnung der Kosten - diese erfordert eine gründliche Analyse und Berücksichtigung zahlreicher Kostenpunkte. Nur so erhalten Sie eine akkurate Schätzung und vermeiden unerwartete finanzielle Überraschungen:

Zum einen sollten Sie den eigentlichen Kaufpreis der Immobilie berücksichtigen. Dieser beinhaltet nicht nur den ausgewiesenen Verkaufspreis, sondern auch mögliche Zusatzkosten wie zum Beispiel Maklerprovisionen, Notargebühren und Grunderwerbsteuern. Diese variieren je nach Land und Region erheblich.

Des Weiteren sollten Sie die Finanzierungskosten einbeziehen. Wenn Sie einen Kredit aufnehmen, fallen Zinsen und möglicherweise sonstige Gebühren an. Zusätzlich dazu kommen die Nebenkosten für die Immobilientransaktion, wie zum Beispiel Anwaltskosten für die rechtliche Prüfung des Vertrags sowie mögliche Gutachterkosten oder Kosten für die Baubegutachtung.

Diese Posten können leicht übersehen werden, sind jedoch wichtiger Bestandteil einer umfassenden Kostenkalkulation. Wenn Sie eine Immobilie in einer anderen Währung erwerben, sollten Sie auch immer die bereits erwähnten Wechselkursrisiken berücksichtigen.

Weitere Kostenpunkte, die Sie beachten sollten

Neben den bereits genannten Kostenpunkten gibt es weitere Aspekte, die Käufer von Auslandsimmobilien in ihre Gesamtkalkulation einbeziehen sollten.

Die Motivation hinter dem Kauf einer Auslandsimmobilie hängt vom Verbraucher ab. Während sich einige Menschen eine Immobilie im Ausland kaufen, um dort den Lebensabend zu verbringen, nutzen andere das erworbene Objekt als Sommerresidenz oder zur Vermietung als Kapitalanlage.

Daher präsentieren wir Ihnen eine Übersicht mit den durchschnittlichen Quadratmeterpreisen in beliebten Zielländern (Stand: 2026). Beachten Sie, dass es sich hierbei lediglich um allgemeine Richtwerte handelt, die sich nach Stadt oder Region erheblich unterscheiden können.

Land 1: Bulgarien

Bulgarien gehört nach wie vor zu den günstigsten Immobilienmärkten der EU, verzeichnete zuletzt jedoch starke Preissteigerungen von über 15%. Durchschnittliche Quadratmeterpreise liegen etwa zwischen 1.000 und 2.000 Euro, wobei küstennahe Regionen wie Varna oder Burgas sowie die Hauptstadt Sofia tendenziell teurer sind. Im ländlichen Raum sind Preise unter 800 Euro pro Quadratmeter möglich.

Land 2: Spanien

Spanien ist ein großes Land und bietet eine breite Palette von Quadratmeterpreisen. Der Immobilienmarkt wächst stark, mit einem Preisanstieg von 12,8% im Jahr 2025.

In Großstädten wie Barcelona oder Madrid und auch auf den Balearen können die Preise 5.000 Euro pro Quadratmeter oder mehr betragen, während ländliche Gebiete und das Landesinnere deutlich erschwinglicher sind, oft im Bereich von 1.200 bis 2.000 Euro. Die Grunderwerbsteuer (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) liegt je nach Region zwischen 6-10% des Kaufpreises.

Land 3: Griechenland

Griechenland hat sich nach der Wirtschaftskrise erholt und der Immobilienmarkt zieht wieder an, besonders in touristischen Gebieten. In Athen liegen die Preise zwischen 2.000 und 4.000 Euro pro Quadratmeter, während auf den beliebten Inseln wie Mykonos oder Santorini deutlich höhere Preise aufgerufen werden.

Wer günstige Immobilien am Meer kaufen möchte, findet auf weniger touristischen Inseln und in Küstenregionen des Festlandes Objekte ab etwa 1.000 Euro pro Quadratmeter.

Land 4: Italien

Italien bietet eine große Vielfalt von Preisen. In Metropolen wie Rom oder Mailand können Quadratmeterpreise bei 5.000 Euro oder deutlich höher liegen, während in ländlichen Regionen Süditaliens und kleineren Städten die Preise oft zwischen 1.500 und 2.500 Euro liegen.

Bekannt wurde das Programm einiger italienischer Gemeinden, die verfallene Häuser für symbolische 1 Euro verkaufen, allerdings mit erheblichen Renovierungspflichten- ein bekanntes Beispiel ist Gangi auf Sizilien, das bereits 2011 zu den Pionieren dieses Programms zählte.

Land 5: Ungarn

Ungarn gehört zu den Märkten mit den stärksten Preissteigerungen in Europa (über 15% im Jahr 2025). Quadratmeterpreise können zwischen 1.500 und 2.500 Euro liegen, wobei der durchschnittliche Preis in der Hauptstadt Budapest bei etwa 3.000 Euro liegt. Außerhalb von Budapest, etwa am Plattensee, sind die Preise deutlich niedriger.

Land 6: Österreich

Österreich hat vergleichsweise höhere Quadratmeterpreise. Besonders in Wien, Innsbruck und Salzburgkönnen die Preise bei 6.000 Euro pro Quadratmeter oder mehr liegen, was dem Niveau deutscher Großstädte entspricht. In ländlichen Gebieten und kleineren Städten sind niedrigere Preise zu finden. Die Grunderwerbsteuer beträgt einheitlich 3,5%.

Land 7: Kroatien

Kroatien bietet eine vielfältige Immobilienlandschaft und die Quadratmeterpreise können je nach Region stark variieren. Seit dem Euro-Beitritt 2023 sind die Preise deutlich gestiegen (knapp 30% reales Wachstum seit 2020).

Küstennahe Gebiete wie Dalmatien oder Istrien sind oft teurer und liegen, ähnlich wie die Hauptstadt Zagreb, bei rund 3.500 bis 4.000 Euro pro Quadratmeter. Im Binnenland und in kleineren Städten, die nicht an der Küste liegen, liegen die Preise bei 1.200 bis 2.000 Euro oder sogar weniger.

Nicht jeder Verbraucher hat das Glück, über ausreichend finanzielle Mittel zu verfügen. So ist häufig ein Kredit für eine Immobilie im Ausland nötig. Daher präsentieren wir Ihnen die beiden Finanzierungsmöglichkeiten, mit denen Sie Ihren Traum von der Auslandsimmobilie verwirklichen können.

Option 1: Kredite von Banken in Deutschland

Die erste Möglichkeit besteht darin, die Finanzierung über eine deutsche Bank abzuwickeln. Der Immobilienkredit in Deutschland ist die einfachere Option, da es keine Sprachbarrieren gibt und Sie mit der Rechtslage vertraut sind.

Da es sich um eine Auslandsimmobilie handelt, gibt es dennoch einige Voraussetzungen und Besonderheiten, die Sie beachten sollten. Sie erhöhen Ihre Chancen auf eine positive Kreditzusage, indem Sie die ausländische Immobilie mit einer Immobilie, die Sie bereits in Deutschland besitzen, absichern.

Bei der Finanzierung von Auslandsimmobilien verlangen deutsche Banken häufig eine Eigenkapitalquote von 30-50% des Kaufpreises. Das ist deutlich mehr als bei einer Inlandsimmobilie, wo 80% Finanzierung üblich ist.

Option 2: Kredite von lokalen Banken

Wenn Sie eine Immobilie im Ausland erwerben möchten, könnte auch ein Kredit bei einer lokalen Bank im Zielland eine Möglichkeit sein, also ein Auslandskredit.

Diese Form der Finanzierung ist jedoch mit einigen Risiken verbunden, da Sie nicht mit der rechtlichen Lage vertraut sind. Somit unterscheiden sich die Konditionen sowie die Bedingungen von denen deutscher Banken.

Wir raten nur zu einem solchen Kredit, wenn Sie ausreichend Sprachkenntnisse besitzen oder Sie eine Person des Vertrauens im Zielland haben. Diese hilft Ihnen dabei, die Risiken und Chancen einer Finanzierung über eine lokale Bank besser zu verstehen.

Die Besteuerung von Auslandsimmobilien in Deutschland ist ein komplexes Thema, das Sie auf keinen Fall vernachlässigen sollten. Wenn Sie ein Haus oder eine Wohnung im Ausland kaufen, dann müssen Sie das dem Finanzamt melden.

Die Besteuerung von Auslandsimmobilien in Deutschland unterliegt nämlich den deutschen Steuergesetzen, unabhängig davon, in welchem Land sich die Immobilie befindet. Der wichtigste Faktor bei der Besteuerung von Auslandsimmobilien ist, ob es sich um eine selbstgenutzte oder vermietete Immobilie handelt.

Bei selbstgenutzten Immobilien können Steuern anfallen. Das hängt auch davon ab, wie viel Zeit Sie in Deutschland beziehungsweise im Ausland verbringen.

Wenn die Auslandsimmobilie zur Vermietung genutzt wird, unterliegt das erzielte Einkommen der deutschen Einkommensteuer. Es ist wichtig zu beachten, dass es ein Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) zwischen Deutschland und vielen Ländern gibt, um sicherzustellen, dass nicht dasselbe Einkommen in beiden Ländern besteuert wird.

Dies kann zu Steuervergünstigungen oder Steuerbefreiungen führen. Es gibt jedoch auch Steuern, die im Ausland anfallen, in Deutschland in dieser Form jedoch nicht bekannt sind.

Für den Fall, dass die Auslandsimmobilie vererbt oder verschenkt wird, greifen die deutschen Erbschafts- und Schenkungssteuergesetze. Hierbei können Freibeträge und Steuersätze je nach Verwandtschaftsgrad variieren.

Die Einhaltung der deutschen Steuervorschriften für Auslandsimmobilien ist entscheidend, um unangenehme steuerliche Konsequenzen zu vermeiden. Je nach politischer und wirtschaftlicher Entwicklung kann sich die Lage in Deutschland sowie im Land der Immobilie schlagartig ändern.

Der Kauf einer Immobilie im Ausland kann zweifellos eine lohnende Investition sein, doch es sind auch einige Risiken und Herausforderungen mit diesem Vorhaben verbunden.

Hier sind einige zentrale Aspekte, die es zu berücksichtigen gilt:

Der europäische Kontinent ist vielfältig - und ebenso vielfältig ist die Rechtsordnung der unterschiedlichen Länder. In der Folge kann der Erwerb einer ausländischen Immobilie durch Ausländer mit erheblichen Einschränkungen verbunden sein.

Im Folgenden erhalten Sie eine Übersicht der Beschränkungen für ausländische Immobilienkäufer:

Schweiz

Die Alpenrepublik ist kein Teil der Europäischen Union und somit müssen Sie mit strengen Auflagen rechnen - insbesondere, wenn Sie nicht zur folgenden Kategorie gehören:

Die Alpenrepublik ist kein Teil der Europäischen Union und somit müssen Sie mit strengen Auflagen rechnen - insbesondere, wenn Sie nicht zur folgenden Kategorie gehören:

In diesem Fall benötigen Sie eine Bewilligung der entsprechenden Kantonsbehörde. Der Erwerb einer Immobilie als reine Kapitalanlage ist nicht möglich.

Dänemark

Viele Deutsche schwärmen davon, sich ein Sommerhaus in Dänemark zu kaufen. Das ist in Dänemark jedoch nur unter Umständen möglich - nämlich nur, wenn Sie dort mindestens fünf Jahre lang steuerpflichtig gelebt haben. Der Hauptwohnsitz darf zum Zeitpunkt des Erwerbs der Immobilie in einem anderen Land liegen.

Niederlande

Die Niederlande - so nah, doch der Traum von einem Ferienhaus in unserem Nachbarland ist doch so fern. Der Kauf einer Immobilie zum Erstwohnsitz ist grundsätzlich möglich. Diese darf jedoch nicht als Ferienunterkunft genutzt werden.

Der Kauf einer Immobilie im Ausland kann eine attraktive Kapitalanlage und die Erfüllung eines Lebenstraums sein – vorausgesetzt, Sie gehen das Vorhaben mit der nötigen Sorgfalt an.

Wer sich gründlich über die rechtlichen Rahmenbedingungen, lokale Steuergesetze und Finanzierungsmöglichkeiten informiert, minimiert die größten Risiken erheblich.

Unser Rat: Kalkulieren Sie stets mit 10–15% Kaufnebenkosten, beachten Sie die AWV-Meldepflicht ab 50.000 Euro und holen Sie sich frühzeitig einen erfahrenen Anwalt vor Ort ins Boot. Besonders in Märkten wie Bulgarien, Kroatien oder Spanien bieten sich derzeit interessante Chancen. Mit der richtigen Vorbereitung steht Ihrem Traumhaus im Ausland nichts im Wege.