Immobilien im Ausland kaufen: Das müssen Sie wissen

Wohnen, wo andere Menschen Urlaub machen. Für viele Menschen ist der Kauf einer Immobilie im Ausland die Erfüllung eines Lebenstraums.

Das erworbene Objekt wird entweder als Kapitalanlage genutzt oder um einige Monate im Ausland zu verbringen.

Neben den Vorteilen gibt es einige Hürden und Risiken, die Sie im Vorfeld beachten sollten, wenn Sie eine Immobilie im Ausland kaufen möchten. Diese präsentieren wir Ihnen im folgenden Beitrag.

Vorteile beim Kauf einer Immobilie im Ausland

Der Kauf einer Immobilie im Ausland bringt viele Vorteile mit sich, die weit über den bloßen Besitz hinausgehen.

Die Globalisierung nimmt zu und in der Folge entscheiden sich sowohl Investoren als auch Eigenheimbesitzer für den Kauf einer Auslandsimmobilie.

Im Folgenden erläutern wir Ihnen die Vorteile des Immobilienbesitzes im Ausland:

• Diversifikation des Portfolios:
  
  Der Kauf einer Auslandsimmobilie hilft bei der Diversifikation Ihres Portfolios. Damit verbunden ist die Reduzierung des Risikos, Geld zu verlieren. Außerdem beeinträchtigen ökonomische sowie politische Ereignisse in Deutschland nicht Ihr gesamtes Portfolio.

• Potenzielle Wertsteigerung:
  
  In Deutschland sind die Immobilienpreise bereits sehr hoch und das Wachstumspotenzial ungewiss. Es gibt ausländische Märkte, besonders in Südosteuropa, wo Immobilienpreise das Potenzial eines langfristigen Wertzuwachses haben. Das ist besonders für Investoren sehr attraktiv.

• Ferienwohnung und Rendite:
  
  Die erworbene Immobilie im Ausland kann zum einen als Ferienwohnung für Sie und gleichzeitig als Objekt zur Vermietung genutzt werden, was äußerst rentabel sein könnte. Das gilt insbesondere für Immobilien in touristischen Regionen.

• Steuervorteile:
  
  Einige Länder und Regionen in Italien sowie Spanien bieten steuerliche Anreize für ausländische Investoren. In manchen Fällen kann es sich lohnen, die Rahmenbedingungen des jeweiligen Landes zum eigenen Vorteil zu nutzen.

• Anstieg der Lebensqualität:
  
  Kein ökonomischer Aspekt, doch ebenso wichtig – die Möglichkeit, in eine andere Kultur einzutauchen, die eigene Lebensqualität zu verbessern und den Horizont zu erweitern. Das gilt insbesondere für Menschen, die ihren Ruhestand im Ausland verbringen möchten.

Der Kauf eines Hauses oder einer Wohnung im Ausland ist eine Entscheidung, die großen Einfluss auf die Finanzplanung hat.

Umso wichtiger ist es, dass Sie sich gründlich über die lokalen Gesetze, Finanzierungsoptionen sowie Risiken informieren, um die Entscheidung zu Ihrem eigenen Vorteil zu treffen.

Das sollten Sie vor dem Kauf einer Immobilie im Ausland beachten

Wenn Sie eine Auslandsimmobilie kaufen möchten, sollten Sie diese Entscheidung nicht leichtfertig treffen. Wir raten zu einer sorgfältigen Vorbereitung sowie Planung, um die richtige Kaufentscheidung zu treffen.

Zweck der Anschaffung: Eigennutzung oder Vermietung 

Definieren Sie den Zweck Ihres Kaufs, bevor Sie eine Auslandsimmobilie kaufen. Planen Sie, die Immobilie für “Urlaubszwecke” zu nutzen oder möchten Sie eine renditeträchtige Investition tätigen, indem Sie das erworbene Objekt vermieten?

Die Antwort auf diese Frage beeinflusst nicht nur die Wahl des Standorts, sondern auch die Art der Immobilie (Haus oder Wohnung), die Sie ins Auge fassen sollten. 

Das sollten Sie bei der Besichtigung beachten

Da Sie niemals einen Kaufvertrag unterschreiben sollten, ohne das Objekt gesehen zu haben, ist ein Besuch unerlässlich.

Dadurch entstehen zwar Reisekosten, jedoch sind diese wesentlich niedriger als die Kosten (emotional sowie finanziell), die durch einen Fehlkauf entstehen könnten.

Auch die Infrastruktur, Umgebung, lokale Annehmlichkeiten und potenzielle Entwicklung sollten geprüft werden.

Behalten Sie die Finanzierung im Blick

Planen Sie Ihr Budget realistisch, um unangenehme Überraschungen oder gar einen finanziellen Ruin zu vermeiden. Deswegen raten wir Ihnen, sorgfältig die finanzielle Situation zu prüfen und Finanzierungsmöglichkeiten auszuloten.

Bei den Berechnungen sollten Sie nicht nur den Kaufpreis, sondern auch Nebenkosten, Steuern, Renovierungskosten sowie sonstige Gebühren berücksichtigen.

Verstehen Sie die rechtlichen Rahmenbedingungen

Der Kauf eines Hauses oder einer Wohnung im Ausland ist nicht mit dem Kauf in Deutschland gleichzusetzen. Die rechtlichen Aspekte des Immobilienkaufs im Ausland können sehr komplex sein.

Daher sollten Sie sich über lokale Gesetze und Vorschriften erkundigen. Ein erfahrener Anwalt, der sich vor Ort befindet, kann Unterstützung bieten und sicherstellen, dass alle notwendigen Schritte korrekt durchgeführt werden.

Berücksichtigen Sie Währungsrisiken

Wenn Sie eine Immobilie im europäischen Ausland kaufen, ist die Währung nicht zwangsläufig der Euro.

In der Folge sollten Sie auch potenzielle Währungsrisiken beachten, da Wechselkursschwankungen den Gesamtpreis Ihrer Immobilie beeinflussen können. Strategien zur Absicherung oder flexiblere Finanzierungsoptionen können in solch einer Situation Abhilfe schaffen.

So berechnen Sie die Kosten für den Kauf einer Auslandsimmobilie

Ein wesentlicher Faktor, der beim Kauf einer Auslandsimmobilie eine Rolle spielt, ist die Berechnung der Kosten – diese erfordert eine gründliche Analyse und Berücksichtigung zahlreicher Kostenpunkte.

Nur so erhalten Sie eine akkurate Schätzung und vermeiden unerwartete finanzielle Überraschungen.

Zum einen sollten Sie den eigentlichen Kaufpreis der Immobilie berücksichtigen. Dieser beinhaltet nicht nur den ausgewiesenen Verkaufspreis, sondern auch mögliche Zusatzkosten wie zum Beispiel Maklerprovisionen, Notargebühren und Grunderwerbsteuern. Diese variieren je nach Land und Region erheblich.

Des Weiteren sollten Sie die Finanzierungskosten einbeziehen. Wenn Sie einen Kredit aufnehmen, fallen Zinsen und möglicherweise sonstige Gebühren an.

Zusätzlich dazu kommen die Nebenkosten für die Immobilientransaktion, wie zum Beispiel Anwaltskosten für die rechtliche Prüfung des Vertrags sowie mögliche Gutachterkosten oder Kosten für die Baubegutachtung.

Diese Posten können leicht übersehen werden, sind jedoch wichtiger Bestandteil einer umfassenden Kostenkalkulation. Wenn Sie eine Immobilie in einer anderen Währung erwerben, sollten Sie auch immer die Wechselkursrisiken berücksichtigen.

Schwankungen der Wechselkurse haben nämlich Einfluss auf die Gesamtkosten. Strategien zur Absicherung können in Betracht gezogen werden, um Währungsrisiken zu minimieren.

Zusammenfassend ist es von entscheidender Bedeutung, alle relevanten Kostenquellen für die Immobilie im Ausland zu identifizieren und einzubeziehen.

Weitere Kostenpunkte, die Sie beachten sollten

Neben den bereits genannten Kostenpunkten gibt es weitere Aspekte, die Käufer von Auslandsimmobilien in ihre Gesamtkalkulation einbeziehen sollten.

Hier sind einige zusätzliche Kostenpunkte:

1. Umwandlungskosten: Wenn bei der Immobilie Renovierungsbedarf besteht oder diese an lokale Standards angepasst werden muss, fallen Umwandlungskosten an. Dies könnte Renovierung, Umbau oder Anpassung der Infrastruktur umfassen.
   
2. Betriebskosten: Informieren Sie sich über die laufenden Betriebskosten der Immobilie, die neben den monatlichen Fixkosten auch Ausgaben für Wartung, Versicherung und gegebenenfalls Gemeinschaftseinrichtungen umfassen können.
   
3. Nicht geplante Kosten: Unerwartete Ausgaben können auftreten, sei es aufgrund von unvorhersehbaren Reparaturen oder versteckten Mängeln. Eine finanzielle Reserve für solche Situationen ist ratsam.
   
4. Steuern und Abgaben: Untersuchen Sie die steuerlichen Verpflichtungen, die mit dem Besitz einer Immobilie im Ausland einhergehen. Dies kann Eigentumssteuern, lokale Gebühren und andere steuerliche Aspekte umfassen.
   
5. Wohnsitz und Visa: In einigen Ländern im europäischen Ausland kann der Erwerb einer Immobilie mit der Möglichkeit eines dauerhaften Wohnsitzes oder spezifischen Visa-Regelungen verbunden sein.

Übersicht der Quadratmeterpreise für eine Auslandsimmobilie je nach Land

Die Motivation hinter dem Kauf einer Auslandsimmobilie hängt vom Verbraucher ab.

Während sich einige Menschen eine Immobilie im Ausland kaufen, um dort den Lebensabend zu verbringen, nutzen andere das erworbene Objekt als Sommerresidenz oder zur Vermietung als Kapitalanlage.

Daher präsentieren wir Ihnen eine Übersicht mit den groben Quadratmeterpreisen in einigen Ländern.

Beachten Sie, dass es sich hierbei lediglich um allgemeine Informationen handelt, die sich nach Stadt oder Region unterscheiden können.

Bulgarien

In Bulgarien gehören die Immobilienpreise zu den niedrigsten in Europa. Durchschnittliche Quadratmeterpreise liegen etwa zwischen 800 und 1.500 Euro, wobei küstennahe Regionen sowie Preise in der Hauptstadt Sofia tendenziell teurer sein können.

Spanien

Spanien ist ein großes Land und bietet ähnlich wie Deutschland eine breite Palette von Quadratmeterpreisen.

In Großstädten wie Barcelona oder Madrid und auch auf den Balearen können die Preise 4.000 Euro pro Quadratmeter oder mehr betragen, während ländliche Gebiete deutlich erschwinglicher sind, oft im Bereich von 1.000 bis 1.500 Euro.

Mallorca-Immobilien sind zum Beispiel bei Neptunus International zu finden.

Griechenland

Griechenland hat aufgrund der aktuellen Wirtschaftslage attraktive Quadratmeterpreise.

In Städten wie Athen können die Preise zwischen 1.500 und 3.000 Euro pro Quadratmeter liegen, während auf den Inseln und in ländlichen Gebieten niedrigere Preise zu finden sind.

Italien

Italien bietet eine große Vielfalt von Preisen. In Metropolen wie Rom oder Mailand können Quadratmeterpreise bei 4.000 Euro oder (deutlich) höher liegen, während in ländlichen Regionen und kleineren Städten die Preise oft zwischen 1.500 und 2.500 Euro liegen.

Ungarn

Ungarn gehört zu den erschwinglicheren Ländern in Mitteleuropa. Quadratmeterpreise können zwischen 1.000 und 2.000 Euro liegen, wobei der durchschnittliche Preis in der Hauptstadt Budapest bei etwa 2.500 Euro liegt.

Österreich

Österreich hat vergleichsweise höhere Quadratmeterpreise. Besonders in Wien, Innsbruck und Salzburg können die Preise bei 5.000 Euro pro Quadratmeter oder mehr liegen, was dem Niveau deutscher Großstädte entspricht.

In ländlichen Gebieten und kleineren Städten sind niedrigere Preise zu finden.

Kroatien

Kroatien bietet eine äußerst vielfältige Immobilienlandschaft und die Quadratmeterpreise können je nach Region stark variieren.

Küstennahe Gebiete wie Dalmatien oder Istrien sind oft teurer und liegen, ähnlich wie die Hauptstadt Zagreb, bei rund 3.000 Euro pro Quadratmeter.

Im Binnenland und in kleineren Städten, die nicht an der Küste liegen, liegen die Preise bei 1.000 bis 1.500 Euro oder sogar weniger.

Finanzierungsmöglichkeiten: Kredit für die Immobilie im Ausland

Nicht jeder Verbraucher hat das Glück, über ausreichend finanzielle Mittel zu verfügen. So ist häufig ein Kredit für eine Immobilie im Ausland nötig.

Daher präsentieren wir Ihnen die beiden Finanzierungsmöglichkeiten, mit denen Sie Ihren Traum von der Auslandsimmobilie verwirklichen können.

Kredite von Banken in Deutschland

Die erste Möglichkeit besteht selbstverständlich darin, die Finanzierung über eine deutsche Bank abzuwickeln.

Der Immobilienkredit in Deutschland ist die einfachere Option, da es keine Sprachbarrieren gibt und Sie mit der Rechtslage vertraut sind.

Da es sich um eine Auslandsimmobilie handelt, gibt es dennoch einige Voraussetzungen und Besonderheiten, die Sie beachten sollten.

Sie erhöhen Ihre Chancen auf eine positive Kreditzusage, indem Sie die ausländische Immobilie mit einer Immobilie, die Sie bereits in Deutschland besitzen, absichern.

Die Beleihungsgrenze für die ausländische Immobilie liegt bei maximal 70% des Marktwertes.

Kredite von lokalen Banken

Wenn Sie eine Immobilie im Ausland erwerben möchten, könnte auch ein Kredit bei einer lokalen Bank im Zielland eine Möglichkeit sein – also ein Auslandskredit.

Diese Form der Finanzierung ist jedoch mit einigen Risiken verbunden, da Sie nicht mit der rechtlichen Lage vertraut sind.

Somit unterscheiden sich die Konditionen sowie die Bedingungen von denen deutscher Banken.

Wir raten nur zu einem solchen Kredit, wenn Sie ausreichend Sprachkenntnisse verfügen oder Sie eine Person des Vertrauens im Zielland haben.

Diese hilft Ihnen dabei, die Risiken und Chancen einer Finanzierung über eine lokale Bank besser zu verstehen.

Besteuerung der Auslandsimmobilie

Die Besteuerung von Auslandsimmobilien in Deutschland ist ein komplexes Thema, das Sie auf keinen Fall vernachlässigen sollten.

Wenn Sie ein Haus oder eine Wohnung im Ausland kaufen, dann müssen Sie das dem Finanzamt melden.

Die Besteuerung von Auslandsimmobilien in Deutschland unterliegt nämlich den deutschen Steuergesetzen, unabhängig davon, in welchem Land sich die Immobilie befindet.

Der wichtigste Faktor bei der Besteuerung von Auslandsimmobilien ist, ob es sich um eine selbstgenutzte oder vermietete Immobilie handelt.

Bei selbstgenutzten Immobilien können Steuern anfallen. Das hängt auch davon ab, wie viel Zeit Sie in Deutschland beziehungsweise im Ausland verbringen.

Vermietete Auslandsimmobilie

Wenn die Auslandsimmobilie zur Vermietung genutzt wird, unterliegt das erzielte Einkommen der deutschen Einkommensteuer.

Es ist wichtig zu beachten, dass es ein Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) zwischen Deutschland und vielen Ländern gibt, um sicherzustellen, dass nicht dasselbe Einkommen in beiden Ländern besteuert wird.

Dies kann zu Steuervergünstigungen oder Steuerbefreiungen führen. Es gibt jedoch auch Steuern, die im Ausland anfallen, in Deutschland in dieser Form jedoch nicht bekannt sind.

Dazu gehören:

• Registersteuer
• Katastersteuer
• Selbstnutzungssteuer

Für den Fall, dass die Auslandsimmobilie vererbt oder verschenkt wird, greifen die deutschen Erbschafts- und Schenkungssteuergesetze. Hierbei können Freibeträge und Steuersätze je nach Verwandtschaftsgrad variieren.

Die Einhaltung der deutschen Steuervorschriften für Auslandsimmobilien ist entscheidend, um unangenehme steuerliche Konsequenzen zu vermeiden.

Je nach politischer und wirtschaftlicher Entwicklung kann sich die Lage in Deutschland sowie im Land der Immobilie schlagartig ändern.

Risiken beim Kauf einer Auslandsimmobilie im Überblick

Der Kauf einer Immobilie im Ausland kann zweifellos eine lohnende Investition sein, doch es sind auch einige Risiken und Herausforderungen mit diesem Vorhaben verbunden.

Hier sind einige zentrale Aspekte, die es zu berücksichtigen gilt:

Rechtliche Komplexität

Jedes Land hat seine eigenen rechtlichen Vorschriften und Prozesse bezüglich des Immobilienkaufs und der Verwaltung.

Unzureichende Kenntnisse der lokalen Gesetze können zu rechtlichen Problemen führen. Ein erfahrener Anwalt vor Ort ist sinnvoll, um etwaige Fallstricke zu vermeiden.

Politische Instabilität

Nicht jedes Land in Europa hat ein gleiches Maß an politischer sowie ökonomischer Stabilität.

Veränderungen im Land, wie zum Beispiel Unruhen oder Gesetzesänderungen, können erhebliche negative Auswirkungen auf Ihre Investition haben.

Marktvolatilität

Immobilienmärkte im Ausland haben unter Umständen hohes Wachstumspotenzial, da der Wert in einigen Ländern unter dem europäischen Durchschnitt liegt.

Zugleich können ausländische Märkte auch volatiler als der deutsche Markt sein, was zu Wertverlusten führen könnte.

Währungsrisiko

Wenn Sie in einer anderen Währung kaufen, könnte das Fremdwährungsrisiko eine Rolle spielen. Wechselkursschwankungen können die Kosten für den Kauf und den Unterhalt der Immobilie erheblich beeinflussen.

Es ist wichtig, sich bewusst zu sein, wie Währungsschwankungen Ihr Budget beeinflussen können.

Schwierigkeiten bei der Finanzierung

Die Finanzierung einer Auslandsimmobilie kann komplex sein, insbesondere wenn Sie auf lokale Banken angewiesen sind.

Unterschiedliche Kreditkonditionen, Sprachbarrieren und bürokratische Hürden können den Finanzierungsprozess erschweren.

Doch auch bei einer deutschen Bank ist es nicht das einfachste Unterfangen, einen Kredit für eine Auslandsimmobilie zu erhalten.

Leerstandsrisiko

Nutzen Sie die Immobilie zur Vermietung? Abhängig von der Lage und der Nachfrage besteht das Risiko von Leerstand.

Eine geringe Nachfrage nach Mietobjekten kann zu finanziellen Einbußen führen, insbesondere wenn die Immobilie primär als Investition erworben wurde.

Wo ist es nicht möglich, eine Immobilie im europäischen Ausland zu kaufen?

Der europäische Kontinent ist vielfältig – und ebenso vielfältig ist die Rechtsordnung der unterschiedlichen Länder.

In der Folge kann der Erwerb einer ausländischen Immobilie durch Ausländer mit erheblichen Einschränkungen verbunden sein.

Im Folgenden erhalten Sie eine Übersicht der Beschränkungen für ausländische Immobilienkäufer:

• Schweiz

Die Alpenrepublik ist kein Teil der Europäischen Union und somit müssen Sie mit strengen Auflagen rechnen – insbesondere, wenn Sie nicht zur folgenden Kategorie gehören:

• Ausländer mit Zweitwohnsitz in der Schweiz
• Ausländer mit Aufenthaltserlaubnis
• Grenzgänger mit gewünschtem Zweitwohnsitz

In diesem Fall benötigen Sie eine Bewilligung der entsprechenden Kantonsbehörde. Der Erwerb einer Immobilie als reine Kapitalanlage ist nicht möglich.

• Dänemark

Viele Deutsche schwärmen davon, sich ein Sommerhaus in Dänemark zu kaufen. Das ist in Dänemark jedoch nur unter Umständen möglich – nämlich nur, wenn Sie dort mindestens fünf Jahre lang steuerpflichtig gelebt haben.

Der Hauptwohnsitz darf zum Zeitpunkt des Erwerbs der Immobilie in einem anderen Land liegen.

• Niederlande

Die Niederlande – so nah, doch der Traum von einem Ferienhaus in unserem Nachbarland ist doch so fern.

Der Kauf einer Immobilie zum Erstwohnsitz ist grundsätzlich möglich. Diese darf jedoch nicht als Ferienunterkunft genutzt werden.

• Österreich

Grundsätzlich können Sie in Österreich als deutscher Staatsbürger uneingeschränkt Immobilien kaufen.

Sie benötigen jedoch eine Erwerbsgenehmigung, die Sie bei einer Ausländergrundverkehrsbehörde erhalten.